房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。項(xiàng)目執(zhí)行前的策劃對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的成敗至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理研究是房地產(chǎn)公司運(yùn)作該項(xiàng)目的基礎(chǔ)與綱領(lǐng)性文件，研究它對(duì)該項(xiàng)目的管理具有十分重要的作用。 現(xiàn)在，小編就整理出工程策劃管理以及相關(guān)信息。 ?

房地產(chǎn)策劃的重要性 ?

1、清楚房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的特點(diǎn)： ?

在進(jìn)行項(xiàng)目策劃之前，我們首先要清楚自己是在對(duì)什么樣的產(chǎn)品進(jìn)行策劃，這類產(chǎn)品有著什么樣的特點(diǎn)。 ?

商品住房，是一種很特殊的商品。住房可以通過市場(chǎng)自由買賣也就是近二十年的事情。在二十年以前，住房是由*統(tǒng)一分配，并不是一種可以買賣的商品。但是隨著我國實(shí)現(xiàn)住房改革后，住房成了一種商品，可以買賣，但仍要受一定限制的商品(個(gè)人之間買賣住房，需要到房管*辦理過戶手續(xù)，并繳納契稅等法律的限制)。有一個(gè)安身之所是人類生存的最基本需求，而馬斯洛的“需求層次理論”也將安全需求列為僅次于飲食(生存)以外最重要的需求。同時(shí)我們*人口眾多，18億畝的土地紅線決定了土地的稀缺性，這同樣決定了商品住房在我們*具有價(jià)格高，很可能具有*性消費(fèi)的特點(diǎn)。在一個(gè)像濟(jì)南章丘這樣的三線地級(jí)城市買一套商品住房都需要五十萬元，這基本上是一個(gè)普通家庭一輩子*的支出。但對(duì)于高收入人群來說，住房從某種意義上是身份的象征，高貴奢華的高檔社區(qū)代表了居住者顯赫的社會(huì)地位。

2、進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位： ?

進(jìn)行項(xiàng)目策劃，定位是關(guān)鍵。項(xiàng)目定位是在目標(biāo)客源建立的基礎(chǔ)上，為*限度的滿足客戶的需求而對(duì)項(xiàng)目的整體把握。它是圍繞目標(biāo)市場(chǎng)將項(xiàng)目的功能、形象作特別的有針對(duì)性的規(guī)定。在什么位置建什么檔次的樓盤，建多大面積的戶型，在進(jìn)行策劃之前都要很準(zhǔn)確的弄清楚這些問題。高、中、低端樓盤的定位，中式風(fēng)格、歐式風(fēng)格等項(xiàng)目建筑形式的定位都很重要。在一個(gè)低端樓盤的項(xiàng)目里搭配古典浪漫的歐式風(fēng)情建筑，顯然是不合適。甚至可以打破傳統(tǒng)的按人口、地域、收入等要素進(jìn)行項(xiàng)目定位的做法，重新針對(duì)未來十年*潛力的購房者群體設(shè)計(jì)、建造具有定制意義的房子。 ?

3、以人為本，通過差異化的手段完成房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃： ?

在個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的年代，更要注重以人為本，通過差異化的手段完成好項(xiàng)目策劃。注重人們對(duì)住宅新功能的要求，例如強(qiáng)調(diào)舒適性、注重娛樂性和多功能等方面的要求，在設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)方面做好項(xiàng)目策劃。 ?

房地產(chǎn)工程管理全程策劃研究的內(nèi)容 ?

房地產(chǎn)工程的區(qū)位分析和選擇 ?

房地產(chǎn)工程對(duì)區(qū)位的選擇要求較高，選擇較好的區(qū)位能夠帶來更好的經(jīng)濟(jì)效益。影響房地產(chǎn)工程項(xiàng)目區(qū)位的因素較多，通常工程項(xiàng)目所在地的地形、水文等自然條件對(duì)區(qū)位的影響較大。另外在城市中不同的地塊位置有著不同的用途，城市規(guī)劃*對(duì)土地的規(guī)劃要求不盡相同，這也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位選擇產(chǎn)生明顯的影響。所以在房地長項(xiàng)目區(qū)位選擇的時(shí)候要充分的對(duì)城市的定位、城市發(fā)展的方向和目標(biāo)有一個(gè)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)。同時(shí)也要考慮到城市的交通方面的因素影響，隨城市的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共的配套服務(wù)設(shè)施的完備情況、人口和經(jīng)濟(jì)分布情況也要有全面的了解和認(rèn)識(shí)。 ?

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的定位 ?

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的定位主要是對(duì)產(chǎn)品的定位、對(duì)客戶的定位、對(duì)形象和品牌的定位。產(chǎn)品的定位主要是為了在公眾面前樹立一個(gè)良好的產(chǎn)品形象。對(duì)房地產(chǎn)工程的定位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己的產(chǎn)品有目的和針對(duì)性的推廣和銷售。要考慮到所面向的客戶群體的需求。對(duì)客戶的定位就需要了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)群體的特征，對(duì)消費(fèi)者的行為和動(dòng)機(jī)進(jìn)行研究。要注意對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目產(chǎn)品形象的宣傳，能夠方便快捷的進(jìn)行形象的宣傳，跟工程周圍的各種市場(chǎng)環(huán)境結(jié)合起來。在房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須確立自己的企業(yè)品牌和開發(fā)的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的品牌。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營銷策略 ?

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營銷策略的核心是以消費(fèi)者為中心。在營銷策略的制定過程中要對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)需求和消費(fèi)的欲望有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，在此基礎(chǔ)上來制定合理的銷售計(jì)劃，制定合適的銷售價(jià)格，從而來吸引更多的客戶的眼光。另外在銷售策略的制定過程中要適當(dāng)?shù)目紤]房地產(chǎn)工程項(xiàng)目銷售的節(jié)奏。房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策略主要是產(chǎn)品策略、價(jià)格策略和營銷渠道的定位。 ?

項(xiàng)目實(shí)施過程中的管理具體措施 ?

1、充分重視做好施工準(zhǔn)備工作 ?

工程中標(biāo)后，建設(shè)施工單位既要著手編制詳盡的施工組織設(shè)計(jì)，又要對(duì)中標(biāo)前施工組織設(shè)計(jì)的完善，從牛產(chǎn)、技術(shù)及要求和施工的關(guān)鍵部位、安全、質(zhì)量保證措施為主線，擬定科學(xué)合理的具體實(shí)施細(xì)則，做好施工組織設(shè)計(jì)，采用先進(jìn)技術(shù)和現(xiàn)代化的管理方法，科學(xué)地組織施工，對(duì)提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，確保工程質(zhì)量，縮短工期，節(jié)約材料，降低工程成本，文明施工，獲取社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，發(fā)揮著重要作用。所以必須使項(xiàng)目部各相關(guān)人員對(duì)施工組織設(shè)計(jì)有一個(gè)全面的了解，確保施工組織設(shè)計(jì)的貫徹落實(shí)。 ?

2、精干施工管理人員，組織專業(yè)隊(duì)伍合理施工。施工現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)及作業(yè)隊(duì)伍要少而精，做到一方面需要廣大工程技術(shù)管理人員提高認(rèn)識(shí)，轉(zhuǎn)變觀念，努力提高自身的技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì)，干部、工人一專多能，減少計(jì)劃外用工，降低外雇人工費(fèi)支出，既可以增加職工收入，又能調(diào)動(dòng)職工的積極性和創(chuàng)造性，提高職工的工作效率。另一方面要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際和具體的業(yè)務(wù)加以貫徹落實(shí)，要求施工管理人員，做到對(duì)施工進(jìn)度計(jì)劃和施工方案了如指掌，能夠在施工中組織專業(yè)隊(duì)伍連續(xù)交叉作業(yè)，使工序銜接合理緊密，避免窩工，既能提高工程質(zhì)量，保證施工要求，又可以降低工程成本，因此做好施工組織設(shè)計(jì)工作是實(shí)現(xiàn)施工技術(shù)和施工管理相結(jié)合的有效形式。 ?

3、合理選用施工技術(shù)，采取強(qiáng)有力的趕工措施。在滿足工程合同及設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量要求前提下，采用新材料、新工藝、新方案，減少主要材料的浪費(fèi)損耗，杜絕返工，返修及合理縮短工期來降低工程成本。如：某小區(qū)的六層框架住宅施工中，為了搶工期，保質(zhì)量對(duì)硬架支模、門井式腳手架等進(jìn)行了比選，*結(jié)合該工程的現(xiàn)狀、特點(diǎn)，采用了硬架支模的方法。 ?

4、嚴(yán)格質(zhì)量控制。工程質(zhì)量成本是指為使竣工工程達(dá)到合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求所發(fā)生的一切費(fèi)用，包括：①保證工程達(dá)到合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求所支付的費(fèi)用;②完工工程未達(dá)到合同的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求所造成的損失(返工或返修等);③處置工程質(zhì)量缺陷所發(fā)生的費(fèi)用?？刂坪霉こ藤|(zhì)量成本，必須消滅工程質(zhì)量問題成本和缺陷成本，同時(shí)要求提高質(zhì)量檢測(cè)環(huán)節(jié)及質(zhì)量檢測(cè)工作的效率，減少預(yù)防成本支出，只要把好材料入口質(zhì)量關(guān)，控制好施工過程的質(zhì)量，改進(jìn)質(zhì)量控制方法，使用先進(jìn)合理的檢測(cè)儀器，提高質(zhì)量檢測(cè)人員的技術(shù)能力，就能提高質(zhì)量檢測(cè)的工作效益，這樣就完全可以消滅工程質(zhì)量問題成本和缺陷成本。 ?