一、項目概況及定位

**房地產(chǎn)項目土地實用面積為38267平方米，土地上總建筑面積為近88014平方米，公司將此用地開發(fā)為以多層和小高層經(jīng)濟適用的住宅商品房為主。

二、組織管理的總則

公司為加強**房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理，明確項目部及所屬人員的工作職責(zé)及管理行為，確保工程建設(shè)的保質(zhì)如期完成，達到控制成本、降低風(fēng)險，順利完成公司投資的經(jīng)營目標(biāo)。

三、項目的組織管理體系

能否建議公司管理高層成立一個項目小組，以協(xié)助公司總經(jīng)理及**項目部完成房產(chǎn)項目投資的風(fēng)險控制、設(shè)計規(guī)劃、經(jīng)營策劃、質(zhì)量控制、進度計劃、市場營銷、堅督考核等工作。

公司對**項目的開發(fā)建設(shè)實行二級管理的模式。

1、 項目小組（一級管理），在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對**房產(chǎn)開發(fā)項目的工程進度、質(zhì)量、規(guī)劃等進行全面的協(xié)助管理與指導(dǎo)，由組長負(fù)責(zé)具體的組織堅督實施。

2、 **項目經(jīng)理（二級管理）是本項目開發(fā)建設(shè)的直接責(zé)任

者。在公司主管領(lǐng)導(dǎo)的直接管理下，對所負(fù)責(zé)的項目的進度、質(zhì)量、成本、項目人員等進行全面的管理。

四、項目部的人員配置及崗位要求

針對**項目建設(shè)的規(guī)模及用途，建議公司配置兩名工程技術(shù)管理人員，作為房產(chǎn)開發(fā)商的甲方代表來負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等工作，在涉及一些較大的工程項目變更、材料設(shè)備采購等事宜還必須向項目部的主管上級領(lǐng)導(dǎo)請示并直接參與工作。

配置一名作為項目部經(jīng)理，需有房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理經(jīng)驗，具有較強的組織、溝通及對外協(xié)調(diào)能力，直接對公司的高層主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。

配置一名土建管理員，作為現(xiàn)場施工管理的工程技術(shù)負(fù)責(zé)人，具有豐富的土建或水電方面的施工管理經(jīng)驗，具有較強的組織協(xié)調(diào)能力，直接對項目經(jīng)理負(fù)責(zé)。

在項目部具體工作的過程中，可根據(jù)項目部人員的工作量及工作內(nèi)容的飽和情況，由公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批再決定項目部增減人員，達到項目部成員的人員精干、管理高效的組織管理目的。

在房產(chǎn)項目開發(fā)的現(xiàn)場或合適的位置成立樓盤的售樓處，以展開房產(chǎn)的市場銷售工作，建議根據(jù)公司的銷售策略和市場的展開情況，配置相應(yīng)的人員。若公司銷售力量不是很強或經(jīng)驗不豐富的情況下，可以委托專業(yè)的房產(chǎn)銷售代理公司進行市場的銷售工作。優(yōu)點是助于加快售房進度，加速資金的回籠；以加快幫助公司相關(guān)的銷售人員培養(yǎng)，為公司積累豐富的銷售經(jīng)驗。若公司銷售力量比較強的情況下，可以自己成立項目部的銷售部，進行樓盤銷售的市場開拓工作。

五、工作分工與職責(zé)

項目部工作的介入時間，是在公司相關(guān)職能*領(lǐng)到工程項目建設(shè)開工許可證之日起。由項目部負(fù)責(zé)處理涉及一些該工程項目的有關(guān)組織計劃安排、對外協(xié)調(diào)、施工管理、竣工驗收等工作事宜。并由公司的前期部、財務(wù)部、工程技術(shù)、營銷管理等職能*或項目小組，來協(xié)助該房產(chǎn)項目的整體營銷、規(guī)劃設(shè)計、資金運作等專業(yè)技術(shù)的支持及監(jiān)督管理工作。

1、項目小組的主要工作職責(zé)：

a . 在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)房產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計、成本控制、工程進度、質(zhì)量管理的技術(shù)支持和項目管理的經(jīng)營策劃工作。

b. 實施有關(guān)*質(zhì)量政策法規(guī)、制定有關(guān)工程質(zhì)量監(jiān)督的各項規(guī)定及辦法，并負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行公司房產(chǎn)項目的投資經(jīng)營戰(zhàn)略意圖。

c. 協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)及項目部解決工程項目技術(shù)難題和質(zhì)量問題。

d. 討論因工程項目的技術(shù)變更而引起的工期進度、工程成本控制等管理問題，并負(fù)責(zé)提出解決問題正確處理意見。

e. 負(fù)責(zé)組織對開發(fā)項目的質(zhì)量定期或不定期的檢查，督促和落實有關(guān)規(guī)范的要求，加強對開發(fā)工程的管理控制。

f. 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

2、項目部的主要工作是：

a. 工程施工過程中，嚴(yán)格按設(shè)計要求、驗收規(guī)范、規(guī)定，監(jiān)督

檢查工程質(zhì)量、成本、進度等工作。

b. 處理規(guī)劃、設(shè)計、施工等方面的技術(shù)問題和工程質(zhì)量事故，確保全部工程質(zhì)量驗收合格，達到工程質(zhì)量規(guī)范的要求。

c. 嚴(yán)格把好原材料、設(shè)備及裝飾的質(zhì)量關(guān)，進行抽樣檢查及質(zhì)量認(rèn)定工作。

d. 協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)*做好工程項目資金計劃安排工作。

e. 隨時做好上級有關(guān)*對商品住宅檢查的資料準(zhǔn)備工作。

f. 負(fù)責(zé)保存好各種工程技術(shù)資料的完整性和可靠性，并記錄好各種會議紀(jì)錄。

3、項目部經(jīng)理的工作職責(zé)是：

a. 負(fù)責(zé)定期向項目的主管領(lǐng)導(dǎo)匯報工程項目的實施進展或工作開展的情況，并及時請示一些涉及工程項目技術(shù)性重要變更的事宜，以避免工程成本的投資擴大，并及時作好項目變更的完整記錄。

b. 負(fù)責(zé)組織有關(guān)設(shè)計、監(jiān)理、施工、裝修等單位參加的工作協(xié)調(diào)會，以代表甲方協(xié)調(diào)解決工程實施過程中出現(xiàn)的各種問題，在涉及一些重要的工程事項必須由主管上級領(lǐng)導(dǎo)參加。

c. 負(fù)責(zé)實施工程項目的時間、成本及質(zhì)量的管理與控制，保證工程如期保質(zhì)完成。

d. 負(fù)責(zé)項目的各種工程管理計劃的制訂及完善管理工作。

e. 負(fù)責(zé)項目完成后的組織會審、項目總結(jié)、圖紙移交等工作。

f. 負(fù)責(zé)工程項目的供水、供電、媒體等配套設(shè)施的引進管理工作。

g. 協(xié)助好公司主管領(lǐng)導(dǎo)及財務(wù)做好有關(guān)工程款結(jié)算的安排工作事宜。

h. 負(fù)責(zé)項目實施進程中，涉及一些對外*的聯(lián)系協(xié)調(diào)工作。

4、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人的工作職責(zé)是：

a. 認(rèn)真領(lǐng)會項目規(guī)劃意圖和設(shè)計任務(wù)書要求，協(xié)助項目經(jīng)理審核設(shè)計施工方案、嚴(yán)把規(guī)劃設(shè)計、施工質(zhì)量關(guān)。

b. 熟悉施工圖紙及設(shè)計說明，掌握土建、水電各專業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，檢查各種材料、設(shè)備等質(zhì)量檢查工作。

c. 協(xié)助項目經(jīng)理抓好工程建設(shè)的施工進度及按排好配套設(shè)施引進管理工作。

d. 負(fù)責(zé)所有項目例會的會議紀(jì)要的記錄整理工作，并保存好各種工程技術(shù)資料及合同。

f. 負(fù)責(zé)做好工程項目的生產(chǎn)安全及后勤保障工作。

六、工程質(zhì)量監(jiān)督及管理

a. 項目部人員如發(fā)現(xiàn)施工單位在施工過程中不按設(shè)計圖紙和施工規(guī)范要求，有權(quán)提出糾正意見、返工處理意見和停工意見。

b. 項目技術(shù)人員對隱蔽工程及單體工程進行檢查驗收，并督促施工單位及時詳細填寫隱蔽工程驗收證明。

具體工作要求還需同有關(guān)*共同制訂。

七、項目考核及獎懲

公司對項目部及相關(guān)工作人員進行單獨的業(yè)績考核，對項目管理工作做出較好成績的*及個人，由公司總經(jīng)理進行表彰工程項目管理的獎勵；反之，則進行相應(yīng)的處罰。具體考核參照公司制定的《工程項目管理的考核實施細則》，將另行規(guī)定。

 
 
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文章作者：徐作土