土地增值稅清算開查，房地產(chǎn)企業(yè)提前備賬。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對和統(tǒng)籌安排土地增值稅的清算補(bǔ)稅事項(xiàng)？進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃，勢必成為房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。企業(yè)追求的目標(biāo)是企業(yè)價(jià)值*化，價(jià)值*化最有效的評價(jià)方式就是利潤及利潤率增長的可持續(xù)性。作為企業(yè)的決策者，在充分理解政策的同時(shí)，要盡可能把政策對企業(yè)的不利影響降低到*點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，在不違反稅法的前提下，應(yīng)當(dāng)選擇對自己最有利的計(jì)稅方案，從而達(dá)到節(jié)約土地增值稅的目的。

　　*稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國稅發(fā)[2009]31號頒布實(shí)施以后，稅收新政堵住了房地產(chǎn)行業(yè)的一些稅收漏洞，但也提供了新的可供籌劃的涉稅空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)新的政策，適當(dāng)調(diào)整開發(fā)、銷售的策略，在不違反稅法的基礎(chǔ)上減輕稅負(fù)。運(yùn)用會計(jì)的技術(shù)和方法，對計(jì)稅現(xiàn)狀分析研究，我們認(rèn)為規(guī)避土地增值稅仍有可行的籌劃空間，其土地增值稅節(jié)稅空間和經(jīng)濟(jì)效益還是比較可觀的。筆者現(xiàn)將工作實(shí)踐中探討的土地增值稅稅收籌劃的幾種實(shí)用方法介紹如下。

　　一、充分利用土地增值稅免稅期限優(yōu)惠政策

　　如《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》深地稅發(fā)〔2005〕609號*條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以合同簽定時(shí)間為準(zhǔn)。對在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產(chǎn)銷售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷售首期款收入時(shí)，就該房產(chǎn)銷售價(jià)款全額計(jì)算預(yù)繳土地增值稅。深圳××花園五期銷售收入37,765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31,636萬元，土地增值稅納稅清算時(shí)依照上述通知，申報(bào)應(yīng)稅收入6,129萬元。

　　二、開發(fā)商品房轉(zhuǎn)自用不再視同銷售

　　國稅發(fā)[2009]31號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

　　將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應(yīng)當(dāng)視同銷售。不難看出，開發(fā)出品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關(guān)注，避免給自身增加不必要的納稅負(fù)擔(dān)。

　　三、選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品

　　多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權(quán)投資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品自用自營）等。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這標(biāo)志著長期持有型物業(yè)開發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導(dǎo)致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)際情況來進(jìn)行相應(yīng)的籌劃，降低土地增值稅的稅負(fù)或延遲土地增值稅的納稅時(shí)間。對一些從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來說，現(xiàn)在要把過去以銷售為主轉(zhuǎn)向以自己持有為主，因?yàn)樽约撼钟袥]有增值就不用交土地增值稅，深圳出租回報(bào)率還是比較高的。

　　將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。據(jù)了解，有的公司可能計(jì)劃將一些項(xiàng)目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收入，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產(chǎn)升值。這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃和現(xiàn)實(shí)，不賣了改自用、自營，這種情況在實(shí)際工作中可行性并不很強(qiáng)。其次要從延緩即時(shí)繳納土地增值稅的時(shí)間上考慮，因?yàn)閷τ诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩即時(shí)繳納土地增值稅所獲得的資金時(shí)間價(jià)值，也要預(yù)測資金的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，同時(shí)應(yīng)兼顧再轉(zhuǎn)讓時(shí)的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。至于如何利用“企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅規(guī)定”的稅收優(yōu)惠，從原理上看，應(yīng)當(dāng)仍然從屬于這一籌劃思路。

　　四、三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用可以稅前扣除

　　國稅發(fā)[2009]31號第三十二條允許三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用在預(yù)提時(shí)依法稅前扣除對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機(jī)械性規(guī)定。除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

　　1、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但*不得超過合同總金額的10% 。

　　2、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

　　3、應(yīng)向*上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

　　五、地下停車場作為公共配套設(shè)施處理

　　當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在地下車庫情況下，這時(shí)地下室車位面積能否計(jì)入可售面積？有的稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)計(jì)入可售面積，有的則認(rèn)為不應(yīng)計(jì)入可售面積。

　　相關(guān)土地增值稅稅收政策：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　某市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定：地下車庫應(yīng)計(jì)入可售面積，并且該項(xiàng)地下室成本并不可以全部一次性結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，而是進(jìn)入計(jì)算可售面積單位工程成本的總成本，當(dāng)期實(shí)際銷售車位面積計(jì)入已售面積，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，與當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的車位銷售收入形成配比。

　　國稅發(fā)[2009]31號第三十二條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。