【初級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)考幾門】初級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試有4門科目，分別是《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管理》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》。房地產(chǎn)制度、法規(guī)和政策：本課程主要考察考生對房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、政策和制度的理解。

房地產(chǎn)估價(jià)的原則

值定時(shí)原理：

時(shí)間點(diǎn)價(jià)值原則要求評(píng)估價(jià)值是根據(jù)評(píng)估目的確定的特定時(shí)間的價(jià)值價(jià)格。這一原則是以變化原則為基礎(chǔ)的，也是變化原則的具體應(yīng)用。一切房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)都應(yīng)遵循價(jià)值時(shí)間原則。

替代原則:

替代原則要求在相同條件下，估價(jià)值與被估價(jià)對象的同類房地產(chǎn)的價(jià)值偏差在合理范圍內(nèi)。這一原則建立在替代原則的基礎(chǔ)上，也是替代原則的具體應(yīng)用。一切房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)都應(yīng)遵循替代原則。

房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)假設(shè)

估價(jià)假設(shè)是指房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)過程中，對估價(jià)對象的房屋位置、質(zhì)量、面積、用途、結(jié)構(gòu)、竣工年限、權(quán)屬等條件經(jīng)過盡職調(diào)查后無法準(zhǔn)確確定的情況作出的科學(xué)、合理的假設(shè)。估值假設(shè)主要包括一般假設(shè)、未確定假設(shè)、偏離事實(shí)假設(shè)、不一致假設(shè)和不充分假設(shè)。做出這些估值假設(shè)是獲得科學(xué)合理估值結(jié)果的必要條件，也有助于房地產(chǎn)估價(jià)師規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。合理使用估價(jià)假設(shè)是一個(gè)合格的房地產(chǎn)估價(jià)師的能力。

房地產(chǎn)估價(jià)的方法

1. 成本法

成本乘積法是一種計(jì)算土地取得成本，剔除異常因素影響的價(jià)值，在正常成本積累后，以一定的資本利息和合理的投資利潤獲得土地使用權(quán)價(jià)值的方法。

2. 重置成本法

它是按照正常的市場標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算現(xiàn)有房屋的改建成本，然后考慮資金的利息并計(jì)算一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）以獲得全額重置成本價(jià)格，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋的新建率，并將兩者相乘以獲得房屋的評(píng)估價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際操作

在房地產(chǎn)估價(jià)中，全面考慮建筑物和土地是必不可少的。建筑物的折舊分為材料折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，這些都是在估價(jià)過程中要計(jì)算的因素。同時(shí)，土地的成熟度和配套基礎(chǔ)設(shè)施，如“三通一級(jí)”、“七通一級(jí)”等，也對地價(jià)的估值產(chǎn)生直接影響。
估價(jià)師通常使用的資本化率是一種將房產(chǎn)的凈收入轉(zhuǎn)化為價(jià)格的方法。這個(gè)比率相當(dāng)于投資回報(bào)率，在確定一個(gè)地區(qū)的地價(jià)時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)往往作為重要指標(biāo)。在這一領(lǐng)域的堅(jiān)實(shí)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)確保了其估值的準(zhǔn)確性和可靠性。

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