重慶物業(yè)經(jīng)理上崗培訓(xùn)

重慶書銘物業(yè)經(jīng)理上崗培訓(xùn)

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南坪萬達(dá)廣場寫字樓一棟12-3

簡述中低檔住宅的管理模式

中低檔住宅小區(qū)因管理費單價低，管理服務(wù)的深度、廣度就不可能與高檔項目一樣，按照市場化規(guī)律，也必須建立起與其收費水平相適應(yīng)的物業(yè)管理模式。

1.直線制（扁平式）的管理模式:小區(qū)物業(yè)管理處人員精簡、管理層次少，管理層到基層操作層只有兩級。人員一專多能、一人多崗，管理人員及操作人員身兼多職，管理者集決策和職能管理于一身，命令統(tǒng)一、責(zé)權(quán)分明，服務(wù)和工作效率很高。

優(yōu)點:工作效率高，小區(qū)物業(yè)管理人工成本低。筆者所在公司管理的一個經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建筑面積10多萬平方米，只設(shè)經(jīng)理1人，另有2個*，經(jīng)理兼工程主管和保安監(jiān)管工作，其他管理人員和工程維修人員共14個。

適合范圍:適合物業(yè)管理面積比較小，管理費單價比較低的項目，一般項目規(guī)模在10萬至15萬平方米為宜。因為這樣的項目管理費收入少，依據(jù)市場化運作和管理模式就必須相應(yīng)降低小區(qū)物業(yè)管理的支出費用。而直線制（扁平式）的管理，即小區(qū)物業(yè)依照由上到下的權(quán)利劃分實施指揮，結(jié)構(gòu)形式簡單，權(quán)責(zé)分明，指揮統(tǒng)一，工作效率高。這樣通過少設(shè)管理人員和職能*，達(dá)到了降低小區(qū)物業(yè)管理費用支出的目的。筆者所在公司管理的一個經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)共40萬平方米，采用該種管理模式，將整個項目一分為三，成立三個小區(qū)管理處，各自獨立核算。雖然項目的規(guī)模小了，但每個小項目的管理和服務(wù)半徑也相應(yīng)減少，工作效率提高了，管理處經(jīng)理直接對作業(yè)員工進(jìn)行監(jiān)督和考核，服務(wù)質(zhì)量明顯提高。物業(yè)管理層次由一個管理處時的三個層次，減少到現(xiàn)在的兩個層次，核算下來三個管理處的總用工比一個管理處時還降低了5%，且三個物業(yè)管理處之間由于規(guī)模、服務(wù)人群相近而形成了競爭，今年的管理費收繳率明顯提高。

應(yīng)注意的問題:因直線制（扁平式）管理在小區(qū)物業(yè)內(nèi)部沒有細(xì)化專業(yè)管理分工，這就要求小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和主要管理人員具有多專業(yè)的管理經(jīng)驗和業(yè)務(wù)技能，能夠身兼多職。這樣的管理模式，因為降低費用支出，不設(shè)或不專設(shè)監(jiān)督人員，管理人員監(jiān)督的內(nèi)容較多，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的同一性和延續(xù)性的控制較弱，故不適合管理費單價較高和管理面積較大的項目。

2.職能部室監(jiān)管加外包核算的管理模式:采取管理層與操作層相分離，職能部室單純負(fù)責(zé)監(jiān)管的管理模式。小區(qū)物業(yè)服務(wù)中的專項內(nèi)容，如保安、車輛管理、保潔、綠化、工程維修等外包給專業(yè)公司，小區(qū)物業(yè)職能*就是監(jiān)督各外包專業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。從合同的制定、日常服務(wù)的監(jiān)督、費用的劃撥都實行嚴(yán)格的管理程序和監(jiān)管程序，每年二次入戶調(diào)查，及時了解服務(wù)中的問題并整改。

優(yōu)點:這種管理方式的管理和監(jiān)督力度強(qiáng)，對保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的同一性和延續(xù)性十分有利，而物業(yè)服務(wù)的各專項內(nèi)容，按工作量和工作內(nèi)容，通過市場競爭的方式，確定外包單位和工作人數(shù)。通過市場化手段選擇各專項服務(wù)的承包商，必將降低小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本，減少基層作業(yè)人數(shù)，帶來整體物業(yè)支出成本下降。

適合范圍:這種職能部室監(jiān)管加外包核算的管理模式，適合除管理面積小和管理費單價低的項目以外的其他物業(yè)小區(qū)，管理成本居中。

應(yīng)注意的問題:這種管理方式因物業(yè)服務(wù)的各種專項內(nèi)容都外包給市場化專業(yè)公司，不是由一家物業(yè)管理公司直接管理，溝通配合上可能不如小區(qū)物業(yè)直接管理順暢，在遇到突發(fā)事件或物業(yè)管理公司與外包專業(yè)公司簽定合同以外的事情發(fā)生時，往往反映較慢。另外，在提供各種更人性化服務(wù)上和處理事情的靈活性上，因不是一家公司直管，往往會有所欠缺。

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