重慶物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)

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住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征
　　1、前期物業(yè)管理是小區(qū)未建成的管理。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團(tuán)組成，一個小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當(dāng)小區(qū)*批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。
　　2、前期物業(yè)管理是由建設(shè)單位指定的公司實施的管理。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物管公司實施前期物業(yè)管理。事實上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物管公司進(jìn)行管理，而不是通過公開招投標(biāo)來選聘物業(yè)公司。
　　3、前期從事物業(yè)管理的物管公司未經(jīng)業(yè)主委員會選聘。對新建住宅小區(qū)來說，在業(yè)主入住前需要提前實施物業(yè)管理。物管公司先于業(yè)主入伙開展物業(yè)管理時，業(yè)主很少，沒有成立業(yè)主委員會，談不上物管公司由業(yè)主委員會選聘。如果到了大多數(shù)業(yè)主入伙后才實施物業(yè)管理，物管公司前期基礎(chǔ)工作就無法開展。對于老小區(qū)來說，由于沒有成立業(yè)主委員會，一直是由建設(shè)單位指定的物管公司實施管理，是否也叫前期物業(yè)管理，則另當(dāng)別論。
　　4、細(xì)節(jié)的管理尤其突出。由于前期物業(yè)管理處于小區(qū)建設(shè)之中，各種配套設(shè)施不健全，管理的內(nèi)容也在逐步擴(kuò)展，但對管理的細(xì)節(jié)要求非常高。譬如在裝修過程中，物管公司既要口頭說，墻上貼，還要現(xiàn)場盯。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會碰壞外墻，甚至毀壞門窗。如果不派人跟蹤，一旦發(fā)生因業(yè)主裝修損壞公共部位事件，誰也不會承認(rèn)，這種現(xiàn)象屢見不鮮。
　　5、面對的是全體業(yè)主。前期物業(yè)管理由于沒有成立業(yè)主委員會，物管公司在實施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑，既要及時解答處理屬于物業(yè)管理的問題，又要收集反饋屬于開發(fā)商答復(fù)處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。
　　6、各種資料的收集量大。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期，物管公司要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)公用部位明細(xì)、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。
　

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